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Formularmäßige Vereinbarung einer Umsatzmiete im Gewerberaum

OLG Brandenburg, Beschluss vom 23.03.2011, 3 U 1717/10

Fall:
Die Beklagte ist Mieterin einer Gewerbeeinheit. Im Mietvertrag ist geregelt, dass sich die Miete aus einer Mindestmiete und einer Umsatzmiete zusammensetzt. Der Anteil der Umsatzmiete berechnet sich danach nach einer prozentualen Gewichtung des Umsatzes einzelner Warensortimente, die im Ladengeschäft angeboten werden. Die Regelungen über die Mindestmiete und die Umsatzmiete waren im Vertrag direkt nebeneinander geregelt. Bei dem Vertrag handelte es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, da die Klägerin und Vermieterin den Vertrag mehrmals verwendete.

Entscheidung:
Die formularvertragliche Regelung einer Umsatzmiete ist möglich. Es liegt kein Verstoß gegen § 305 c Abs. 1 BGB vor, da es sich nicht um eine überraschende Klausel handelt. Der „Durchschnittsmieter“ kann mit einer solchen Regelung rechnen, die zudem in der hier gegebenen Branche nicht unüblich ist.
Auch verstößt die Klausel nicht gegen das Transparenzgebot, da die Miete ohne weiteres errechnet werden könnte. Auch liege keine unangemessene Benachteiligung vor, da die Klausel nicht zwangsläufig zu einer überhöhten Miete führt. Im Vergleich zu anderen ortsüblichen Mieten wäre die hiesige nur dann erhöht, wenn auch ein überdurchschnittlicher Umsatz vorliegt. Anderenfalls ist die Miete ortsüblich.
Auch stehe die zu zahlende Miete nicht in krassem Verhältnis zur Überlassung der Mieträume, so dass eine Sittenwidrigkeit zu verneinen ist.

Hinweis:
Bei der Formulierung einer Umsatzmiete sind trotz des Beschlusses des OLG Brandenburg gewisse Kriterien wie Übersichtlichkeit und Transparenz zu beachten.

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