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Grunddienstbarkeit: Anforderungen an die Bestimmtheit

OLG München, Beschluss vom 10. März 2011, Az: 34 Wx 55/11

Eine Grunddienstbarkeit, die bei einer Sondereigentumseinheit „Laden“ die Vornahme folgender Handlungen verbietet:
„Er darf in dieser Sondereigentumseinheit kein Gewerbe betreiben, außer es handelt sich um „stille Gewerbe mit nur geringfügiger Umfeldbeeinträchtigung“. Insbesondere sind die Gewerbe ausgeschlossen, welche Lärm- und Geruchsbelästigungen wie Restaurants, Bars, Kaffees oder Discos verursachen bzw. unseriöse Gewerbe wie Nachtclubs oder ähnliches.
In jedem Fall ist der Betrieb eines Schmuckladens mit Werkstatt zulässig.“
genügt nicht dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheits- und Publizitätsgrundsatz.

Fall:
Es sollte die im Leitsatz wörtlich wiedergegebene Grunddienstbarkeit zur Eintragung beim Grundbuchamt gebracht werden. Das Grundbuchamt hat mit einer Zwischenverfügung gerügt, die Begriffe „stille Gewerbe mit nur geringfügiger Umfeldbeeinträchtigung“ sowie „unseriöse Gewerbe wie Nachtclubs oder ähnliches“ seien zu unbestimmt, der dagegen gerichteten Beschwerde nicht abgeholfen und die Eintragung verweigert.
Hiergegen wurde Beschwerde eingelegt, welche in der Sache „(nur) vorläufigen Erfolg“ hatte.

Wesentliche Entscheidungsgründe:
Die Zwischenverfügung ist unabhängig von der Rechtsansicht des Grundbuchamtes aus anderen Gründen aufzuheben gewesen.
Das OLG hat jedoch ausdrücklich betont und begründet, dass es der Rechtsansicht des Grundbuchamtes folge: Aufgrund des Bestimmtheits- und Publizitätsgrundsatzes ist der Inhalt einer Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) so genau zu bezeichnen, dass er durch Auslegung zu ermitteln ist.
Bei einem „stillen Gewerbe“ handele es sich nicht um einen Rechtsbegriff. Im Bauplanungsrecht sei z.B. nur vom „nicht störenden“ Gewerbe die Rede. Dem Begriff sei auch keine feststehende Bedeutung beizumessen, weder in vereinzelter Rechtsprechung noch durch eine Internetrecherche hätte dies ermittelt werden können. Auch der Zusatz „mit nur geringfügiger Umfeldbeeinträchtigung“ und die Anführung der Beispiele grenzten den Begriff nicht ausreichend ein.
Das Verbot des „unseriösen Gewerbes“ verdeutliche die zugelassenen Ausnahmen ebenfalls nicht. Die Bedeutung des Wortes „seriös“ in Verbindung mit dem Begriff „Gewerbe“ sei unklar. Sofern auf Wertmaßstäbe der herrschenden Rechts- und Sozialmoral abzustellen sei, unterlägen diese einem steten Wandel. Insofern widerspreche die Bezugnahme darauf der Funktion des Grundbuchs, den Inhalt der Eintragung klar zu vermitteln.
Zwar werde ein grundsätzliches Verbot erkennbar, jedoch nicht der Umfang der zugelassenen Ausnahmen. Dies wirke bei dem Teileigentum „Laden“ umso schwerer, da ein Großteil der Tätigkeiten verboten sein soll, die üblicherweise in einem Laden bestimmungsgemäß ausgeübt werden.

Hinweis:
Die Entscheidung hat nicht nur für Notare sondern auch beratende Anwälte Bedeutung, da zu unbestimmt gefasste Grunddienstbarkeiten (und wohl andere ähnliche Belastungen) eine Haftung begründen können.

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